新地主须知
语言障碍,对美国地产业内规则不了解,新移民,或是投资地产的新手,遇到的问题或困惑大致相似。本栏目对美国地产投资的政策、法规、流程做出归纳总结,助投资者少走弯路,顺利完成在美投资置业。

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在美国买房的中国客:七成用现金,是不想贷款?还是贷不到款?
2017-8-1 13:40:04, 来源:一本正经网作者:

根据美国房地产经纪人协会(NAR)最近发布的《2017年美国住宅房产外国买家报告》在2016年4月~2017年3月的统计周期,中国继续保持美国海外购房群体中的“第一大买家”地位,成交金额超过其后的加拿大、英国、墨西哥和印度。

作为美国外国人购房的主力,中国人这一年的购房总成交额达317亿美元(约合2140亿元人民币),比上年的273亿美元上升了16%,也超过前年的286亿美元,创下历史新高;购房数量也超过4万套,在2016年回落后再次冲击历史最高点。



随着中国外汇流向和全球投资机会的变化,中国人在美国的买房和投资行为就像一面镜子,折射着丰富的信息。而这一群体所呈现出的特点和故事,也是市场发出的讯号。


近七成全额现金支付,申请贷款不容易


2016年秋天,就在外界担忧人民币对美元汇率将会持续下降进入“7时代”的时候,拿到美国绿卡一年多的贾乔(化名)在美国纽约市周边用全款买下了一栋价值30万美元左右的房子。

贾乔表示,全款是迫不得已。他本想贷款但却无奈申请不到。由于工作在国内,没有美国的收入和消费记录,因此无法向银行申请正常利息的贷款

像贾乔这样的人并非少数。在美国全款买房的群体中,大部分都是来自加拿大和中国内地的买房者。


上述报告显示,在美国的加拿大购房者有76%的人选择全款买房,只有21%的人申请了美国的贷款,而中国购房者则有65%选择全款买房,26%申请了美国贷款。与之相对的是,在美国的印度购房者只有18%全款买房,高达79%的人申请了房贷;墨西哥人则有42%全款买房,51%申请房贷;英国人买房时的这两个比例分别为36%和47%。

事实上,中国购房者希望能尽量利用银行的杠杆,即贷款买房,但难度比较大,因为可选择的银行比较少,美国一些大银行都关闭了这个口子(向外国购房者放贷),也是变相控制外国人买房,以避免他们炒高当地房价。

华美银行、汇丰银行、花旗银行、美国中国信托银行及部分美国本地银行仍然会接受中国人的房贷申请。但最好几家银行同时申请,一般来说小银行或者当地银行的效率会更高一些。


为了规避风险,绝大部分的银行要求外国买房者的首付比例在40%以上,利率也会比当地居民的更高,一般会上浮1到1.5个百分点。


大致流程是,提出贷款申请的外国买房者,需要提供至少未来18个月的月供存款证明,在贷款银行开户并将该银行的账号设置为自动还款账户……除此之外,银行还会要求贷款人提供过去三年的就职收入证明,首付款来源可追溯,贷款额度月供不超过家庭收入的33%。

美国买房的流程和中国不同,一般是先选房,实地看房找到心仪的房屋后,先向银行申请贷款预批。拿到银行的贷款预批信后,才会进入签署合同和交房环节,然后再进入正式的贷款审批阶段,须在购房合约贷款保护期内获准贷款。

在交易关闭前贷款未能完成的案例并不罕见。所以,选择银行至关重要。贷款银行会要求贷款人购买房屋保险——不管是外国人还是本国居民,这个要求都一样。

而大部分中国人都像贾乔一样,连最初的贷款预批信都无法获得。不过,一个明显的趋势是,希望贷款买房的外国购房者越来越多。原来的中国买房客主要用全现金支付,现在越来越多的人会利用贷款买房了。


如果美国进一步加息,选择贷款买房的人数比例会下降,中国购房者也会考虑怎样更合算。但对美国卖方来说,自然是最欢迎全额现金支付。

根据美国圣路易斯联邦储备银行的最新数据,2016年美国的房产自有住宅的空置率低至1.7%,已达2003年以来的最低水平。2008年为最高峰,空置率达2.8%,随后逐年下降。空置率的下降,一定程度上意味着租房市场的火热,相应的投资回报率也会上升。



关于在美国买房的目的和用途,上述报告的数据统计显示,39%的中国购房者在美国的首套房,即为了自住;另有39%是为了度假和住宅投资;还有8%是为了孩子上学。其中作为移民自住用的人数比例远远低于印度(76%)和墨西哥(56%)的购房者。

随着中国人购买能力的提升,去美国买房的中国人不再只是超级富有的人,越来越多中产阶层也具备了移民和海外投资的能力,为了孩子教育等目的的购房行为也变得更加理性。然而,和其他国家相比,中国买家的“土豪”属性依然强烈,53万美元的房价中位数远远大于美国整体房价的中位数23.6万美元,前者是后者的2.2倍。


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