新地主须知
语言障碍,对美国地产业内规则不了解,新移民,或是投资地产的新手,遇到的问题或困惑大致相似。本栏目对美国地产投资的政策、法规、流程做出归纳总结,助投资者少走弯路,顺利完成在美投资置业。

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在美国有房产,但是不在美国住,需要报税么?
2019-3-27 14:55:45, 来源:作者:地主君

非美国税务居民(即过去一年在美国居住少于183年或过去三年累计加权少于183天的情况,比如中国大陆居民)在美国购置房产用于自住或给在美国求学的儿女或亲戚居住的情况,是无需申报美国个人所得税单的( Form 1040 或Form 1040NR)。


如果您将美国的不动产用于出租,产生租金收入的话,那么需要关注以下问题。


申报租金收入即申报个人所得税单(Form 1040NR –Nonresident)。此种方式可以在租金收入中抵减房产税,贷款利息,修理费用,折旧费用,会计师申报费用等所有相关费用,还可以抵减personal exemption (2017 年为$4,050, 2018年已经取消personal exemption, 因此抵减数额比往年降低$4,050)。如果所有费用加起来超过租金收入,那么不仅当年不用缴纳任何所得税金还可以累计亏损在将来出售资产时抵减增值利润。


在这种方式计算下,当年亏损的情况占一定比例 (因为计提折旧,个人居民住房一般按照27.5年折旧),这些都可抵减将来的收入。

 

申报租金收入需要找CPA 协助办理两件事情。第一是填报Form W-8ECI 表格,然后交给房屋中介说明此项房产收入属于美国交易相关收入,屋主将来会自行申报税单。


第二是填报Form W-7 表格申请美国税号 (US Tax identificationnumber),税号是缴税和退税的唯一身份识别方式,所以至关重要。非税务居民的纳税截止日是每年6月15日,也可延期6个月到12月15日。


 

此外,如果房屋拥有者之后有移民美国的计划,那么将来作为美国税务居民是需要每年按时申报个人所得税的。房屋的地产税,贷款利息,贷款保险金等都可以冲减个人收入从而降低税负。

 

至于报税是否麻烦,这个需要结合个人情况而定。通常来讲,屋主只要提供全年租金及支出明细金额,会计师无需检查每一项收入凭证及支出凭证,个人平时做好收入支出明细表即可。如果将来没有移民税务筹划的诉求,那么仅报美国租金收入税表很简单,和注册会计师做好配合沟通就可以了。

 

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