新地主须知
语言障碍,对美国地产业内规则不了解,新移民,或是投资地产的新手,遇到的问题或困惑大致相似。本栏目对美国地产投资的政策、法规、流程做出归纳总结,助投资者少走弯路,顺利完成在美投资置业。

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新地主须知!忽略房屋检查=投资失败!5个致命错误!
2017-12-18 17:37:48, 来源:作者:

美国市面上出售的房屋通常以二手房为主,因此买家在签订购房合同后,为保障自己的权益,一定要对房子进行房屋检查。如果买家在房屋检查时发现房子有重大问题,可与卖家协商解决,协商不妥的可在合同规定条件下取消合约。但房屋检查过程远比想象中的更复杂,一不小心就会犯错,进行房屋检查时常见的误区有哪些呢?我们应该如何去降低房屋检查时的犯错率呢?


为什么要进行房屋检查



房屋检查(Home Inspection)是报价合同中必要的附加条款之一。当买卖双方在购房合约上签字生效后,买家通常做的第一件事就是聘请有专业执照的房屋检查员来检查房子。检查费用通常由买家负责,价格根据房价而定,房价越高检查费越贵,一般几百美金左右。 


房屋检查主要是对房屋状况在视觉上进行评估。房屋检查员通常会提供检查服务,以确定房屋的状况。检查不只是查明房子存在的问题。一位考虑周到的检查员将会成为你新家的导师。


房屋检查的基本流程


1、房屋检查师检查房子,大概需要2-3个小时;

2、检查完后,检查师要填写一份详细的检查报告,包括房子的状况,哪些设备可能出问题,剩余寿命是多少,应该怎样维护,等等。

3、买方经纪人根据检查报告在房屋检查附加条款有效期内(一般是七天)为买主写一份房屋检查附件交给卖方经纪人。

4、卖主在接到房屋检查附件时,要在三天之内做出答复,是同意修理还是出相应的修理费。

5、买主在接到卖主的回应后,也要在三天之内做出答复。

6、双方达成协议后,房屋检查的附加条款就取消了。



美国房屋视察协会主席,吉布森视察总裁ACI和RHI,Alden E. Gibson说:“我们希望教他们如何维护房地产,因为这是他们最大的投资 。”


那么,房屋检查师在检查房子时,都是在检查些什么呢?以下几个部分为检查师的重点检查对象:


1、屋顶

Inspector一般会爬梯子到屋顶上面去看的,如果因为各种原因漏水,比如说排水管道堵住了,水就会从屋顶直接顺着外墙流下来

2、地基 Foundaton

国外的地基有很多种,最好的是钢筋混泥土,其次是混凝土块,最后是散石地基

3、水泵和暗沟

很多人家装排水泵是为了防患于未然,万一暴雨或者发大水了呢。如果过往记录没有房屋被水淹的情况,那关键是看地势。

4.白蚁检查

美国住宅的主要建材是木料,白蚁是损坏木质结构的害虫。白蚁检查(Termite  inspection)可以是报价合同的附加条款之一。如买房要贷款,银行一定要求白蚁检查。独立屋、连栋屋、公寓楼三层以下都要检查。

5.霉菌 

长霉菌主要是因为潮湿,尤其房屋被大树覆盖常年阴凉的时候。

6.其他 

Inspector还会检查房子配套的洗衣机、炉灶、灯具等,比较重要的有房屋电路布线、浴室隔水层是否有渗漏、离屋子近的大树等,这些都是如果有问题修理起来比较花钱的地方。


房屋检查时会犯的五大错误是什么?



不了解房屋检查员


检查员本身存在的技能差异,会导致你的房屋检查结果截然不同,一位经验丰富的检查员能发现更多的隐患。


不参加/出席房屋检查过程


仅仅通过检查报告是无法了解检查情况的,最好的办法就是一起参加房屋检查。买卖双方,在进行房检时出席现场,可以学到很多东西。房屋检查员进行房屋检查的同时,会向买主解释注意事项或问题所在,这比检查报告来的更真实可信。


不仔细检阅检查报告或者有不了解之处一笔带过


检查报告中许多重要的信息,买卖双方都不能忽视。当检查报告中出现专业术语等,也一定要向房屋检查员仔细核对清楚,了解房屋状况。



卖家不做房屋预售检查工作


这一点主要针对卖家,相较于把房屋检查交给买家,卖家提前做好预售检查工作,可以抬高房屋售价并使得交易过程更顺利。


不做好提前准备


若要使得检查工作进展更为顺利,房屋整理就是必要的准备之一。


美国房屋检查时,这五大错误如何避免呢



 1. 不了解房屋检查员


太多的买家和卖家,在选择房屋检查员时缺乏足够的研究与了解。全国房屋检查协会主席,阿拉斯加州安克雷奇附近的房产所有者Troy Bloxom说,“这个房屋检查的好坏情况往往是仅由房屋检查员决定。”


在这里我们对房屋检查员提出几个问题:


你开始做检查房屋多久了?


你做了多少次检查?


你有什么资格认证和培训?


你做房屋检查前的工作是什么?


一位优秀的检查员总是不断地学习房屋知识,并且能够分析和解释房屋的优点和缺点。假如你想要这样优秀的获得资格认证的专业检查员,你还需要去多多了解。



如何判定房屋检查员的资历是否合格?


房屋检查是一项专业的咨询业务,如果想要成为一名专业的房屋检查员,首先就要加入美国房屋检查员协会(ASHI)。在ASHI教育公司,检查员会通过远程教育与课堂培训的形式进行学习。除了通过ASHI提供的培训之外,优秀的检查员往往还会加入当地的ASHI协会,并且参加会议,学习更多关于房屋检查的信息。通过ASHI网站,可以审核房屋检查员的资历。同时,买卖双方还可以参加房屋检查的讨论,并与从业人士进行交谈。


必要的熟人推荐或者好口碑也是重要的判定方式之一。


2. 不参加/出席房屋检查过程


出席或者不出席检查都不是强制的,但现场出席检查是一个很好的方法。


对于大多数想要了解房屋全面情况的房主,仅仅阅读检查报告是不够的,如果他们看不到检查的过程,他们根本不会彻底明白哪里出现了问题。并且跟随房屋检查员一起检查的过程中,你还可以随时提出问题,房屋检查员会现场解答。


许多地方不允许检查人员提供关于是否购买房屋的建议。但是一个好的检查员可以给你估计维修和升级需要投入多少钱,并一起协商如何才能把成本控制在你的购房预算之内。



3. 不仔细检阅检查报告


限于专业知识受限,大多数的买家和卖家往往只会粗略看一下检验报告。因此,一份语言“清晰,简洁”的房屋检查书面报告能给买卖双方带来很大助益。


一位知识经验都很丰富的检查员将会直击要害地指出房屋需要解决的问题,以及解决的办法。报告通常采用数字加文字说明的形式,而房屋具体的优缺点则会通过图片的形式呈现给买卖双方。


4. 不做房屋预售检查工作


许多卖家选择将预售检验交给买家,但这是一个错误的选择。


一般买家都会进行房屋检查,而当买家进行检查时,卖方将没有时间来完善与维修,而这笔买卖交易可能会因此泡汤。


但是,如果卖家在房屋挂在交易市场之前就已经检查了房屋,他们就有更多的时间来进行完善与维修工作。同时有了额外的时间,他们也可以货比三家,控制维修成本。



更麻烦的时,如果买卖双方,将房屋检查放在时间临界点之前才聘请检查员。迫于时间的紧迫性,往往找不到优秀的检查员,房屋检查工作也会有一定程度上的疏忽。


5. 没做好房屋检查的提前准备工作


这项错误主要针对卖家,当卖家不为房屋做好检查的提前准备时,检查员可能会十分生气。


请卖家不要让你的房屋检查员来把你的衣柜清空到阁楼里,以及如果房屋里有一个爬行空间的舱口,也请移开它上面的任何杂物。在做检查前,卖家也需要问问自己,你的衣柜,地下室或者仓库有上锁吗?如果检查员需要巡查,也请给他们提前解锁或给检查员提供钥匙。


当拿到需要维修的清单时,很多时候,卖家为了让维修费用便宜些,会选择自己动手维修。但是,重新检查时,有很大几率会维修不到位的情况,所以又要进行再一次维修,再一次检查。这样重复的检查甚至能进行3-4次。


因此,为了避免重复检查的问题,我们还是需要聘请专业维修人员来进行维修。



这里地主君给大家整理下大家购房验屋前常问的问题:

问:房子应该是全新房好还是旧房子好呢?
:这是几乎所有计划买房子的朋友的疑问。新房子是指刚建成的,尚未居住过的。购买新房子的好处是设施崭新,房屋漂亮干净,房屋隔热效果较好,有较厚隔热棉,以及双层玻璃,这些都大大减少了电力消耗,节省了电费。房屋价格相较比较高。可缺点是很多新房子的建设材料没有旧房子的坚固,以前的建筑材料非常的耐用。当然旧房子的房子已经住过人,经过时间的检验,比较没有什么令人惊讶的缺点。房价也是比较低的,但维修费会比新房子高。可以说是有利有弊,看个人喜好和经济能力。


问:地基是指什么范围?如何维护地基稳定?
答:所谓地基是位于房子正下方的土地称为地基,车库下方、车道、人行道和草坪都不属于地基范畴之内。买全新房子是要碰运气的,最怕的就是地基问题。比如说休斯顿地区的土壤以粘土为主,湿度较高。像去年2011年那种干旱时期,粘土变干,这样便会促使房子移动或下陷。
建议屋主平时要注意在房屋的四周装上慢滴水管(Soaker Hose),可在Home Depot买到。注意浇水时不应紧贴房屋,这样会积水在房子地基下而排不出去,如果到冬季会出现结冰的情况。如果房子长期浇水不平均,一边水多一边水少,最终会导致房屋倾斜。


问:黏土含量较高对房子有什么影响?
答:休斯顿地区的粘土含量以靠近墨西哥湾地区为最高,比如Baytown, Pasadena地区。曾检验到该地区的一间新房子,不到半年的时间房屋倾斜严重,整个地基折一半,瓷砖翘起,墙壁也跟着裂开。 虽然此类情况建筑商事会补偿损失,但是对屋主来说,买房搬家也是件很麻烦的事。所以买新房子一定也要注意到土质,如土质不好,过几年就会出问题。所以建议大家在购买之前一定要做好专业详细的房屋检查,通过专业测量尽早发现问题。

问:有些房子内的墙壁出现裂缝是地基的问题吗?
答:一般而言,购买旧房时墙壁板发现裂缝,大部分是房子墙壁的干墙板产生了间隙,油漆裂开了所发生的。屋内部分门关不牢,大多不属地基问题,是热胀冷缩造成的。同一角落,大部分的门都无法关牢或变形,那就很可能是地基出了问题。车道和人行道出现的裂缝都不属于地基问题,这些都无需担心,因为我们居住的土地本来就是在缓慢的移动中。

另外,在维修地基时很多维修公司会把地基用千斤顶抬高顶起,在把填塞物放进去。其实地基变化造成房屋移动是个非常缓慢的过程,突来的抬高或移位,对房屋并没有益,反而会损坏房屋其他部分。


问:屋顶也得检验吗?
:房顶普遍出现的问题就是漏水,一旦流入大量的水,对房子是一个致命伤。可是一般情况是不会突然出现这样情况的,除非遇上飓风或冰雹天气 。漏水地方多在水管伸出的地方和排风口。在风暴天气时会被掀起而因此漏雨。

有一次,在一个飓风过后,一个新社区的某个高档建筑商的房子房顶全部被吹起,同一区的另一个较次的建筑商所建的房子并没有多少被吹掀,觉得很奇怪。爬上去一看,那个被吹起的房顶瓦片上有一个粘胶全部还没有撕开和屋顶粘住,大风一来,无一幸免。所以房顶质量与建筑商有直接关系,但也也与监工和工人的技术有关。在检查房顶时,一定要请房屋检验师上房顶检查,如果很容易掀开那就有问题。

问:冷气的好坏对一个房子起到什么作用?
:冷暖气的好坏关键是在于其效率,一定是要省电效率高的,否则长期损失更大。常常看到有些屋主对于家里制冷效率差的冷气添加制冷液,以为这是自然的。其实一台正常的冷气机是不需要时常添加冷媒,添加冷媒前,需要将漏的地方捕好。若空调太旧,最好还是更换seer 较高冷气设备,此外增加隔热层及增厚房屋隔热棉。这样会发现屋内会在短时间内很快达到降温效果。制冷不佳的冷气日夜转不停,导致每月电费大幅度增高的现象。我自己家的房龄已近30年,自从按此方法改造后,家里不但舒适许多,电费从夏天每月的$500元以上降到现在的不到$200。 长期下来所省下的费用惊人。

问:要如何知道暖气和瓦斯供应系统有没有问题?
:现在暖气很少是用电的,较新的房子都是使用瓦斯供暖。对暖气的维护主要是看看房顶中的管子有无变形,及瓦斯泄漏,因为管子的作用是将燃烧废气物排出屋外。另外可以观察火苗颜色,如是浅蓝色无杂质就表示性能良好。建议每年冬天降至前,请专业人员检查一下暖气、壁炉和瓦斯炉等系统有无漏气或异样,花一点小钱,但是可保障全家及财产安全。


问:有霉菌现象的房子可以住人吗?
答:霉菌是在潮湿空气不流通的地方出现,大部分对人体无害。在美国有几百种霉菌,可只有20几种对人体有害。有害的霉菌具有很刺激的气味,而且颜色会出现咖啡色,浅蓝和深绿等色。而且不同的人对霉菌的反应也不同。出现霉菌如果及时处理掉,一般不会造成问题。

问:有过白蚁的房子是不是不要买?
:对于处理过白蚁的房子就可以买。现在房屋白蚁现象比例越来越多。几年前,每二十户人家会出现一到两户有白蚁,如今则增加到三到四户。白蚁其实并不可怕,只要及早处理就不会造成问题。Houston 的白蚁是从地基爬上的,所以只要在房子周围地基和地面途中埋上药便会制止住。如果长期不予理睬,白蚁会住在地基地下,数以百万的白蚁上上下下侵蚀房子结构。仔细看房屋周围会出现为数惊人泥土隧道,以供白蚁大军出入,会导致大面积木材腐烂而无法补救。建议做房主们做预防性处理。



问:蚂蚁问题如何根除?
:蚂蚁不会对房屋造成伤害的,对人体也无大伤害。有些住在屋外的蚂蚁,例如火蚁;住在屋内的例如小黑蚂蚁(Sugar Ant)都是常见的。如果大面积出现蚂蚁,可以使用传播性药物,彻底根除。对于一些一喷即死的杀虫剂,效果并不理想,因为蚂蚁会搬家,只要蚁后没死,就可以无限繁殖。
最后刘行之对计划买房和已是房主的朋友的建议是,房子是一生中最大的投资,休斯顿的不同房子质量还是存在较大差别的,所以房检是至关重要的。专业房检可以帮您查出新房旧房存在的问题,并诚实告知您哪里是可以接受的和不可以接受问题,这样才会避免今后长期的麻烦和困扰。


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