新地主须知
语言障碍,对美国地产业内规则不了解,新移民,或是投资地产的新手,遇到的问题或困惑大致相似。本栏目对美国地产投资的政策、法规、流程做出归纳总结,助投资者少走弯路,顺利完成在美投资置业。

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新地主须知!美国房东不好当,几个环节要注意
2017-12-16 17:34:38, 来源:搜狐财经作者:

在美国有这么一批华裔居民,他们平日不上班工作,也不愿意与邻居往来,他们只是靠出租家中多余的房屋,日子就过得挺滋润。他们依靠出租房屋,每月的收入可达到300美元到数千美元。


在美国,房屋租赁市场一向是投资者青睐的热门区域。庞大的留学生群体、年轻的就职群体、社会低收入人群等共同构建起美国庞大的租房市场,美国房东很热门,可是房东却不好当。


据统计,美国去年出售的房屋中有近30%是被人买去作为投资,而不是自己居住。曾经有一份调查报告显示,华人移民在美国的生存之道是“勤奋努力”和“积少成多”,其最有说服力的证据是在各族裔移民中,华人拥有房地产的比率最高。


那么,身为美国房东都有哪些出租方式可以选择?哪种出租方式更有利于房东?房东签订合约时应有哪些注意事项?当遇见不良租客时,该如何驱逐以保护自身权益?房屋出租维护时应支付哪些费用?谁来承担维护费用?



一、美国房东出租房屋时,有哪些租赁管理方式可以选择?


个人出租,即房东管理


简而言之,个人出租就是房东个人管理自己的房屋租赁。作为房东,首先要了解租金的动态行情,自我评估房屋价值后刊登广告寻找租客,房东拥有在租客中筛选优良租客的权利,在双方达成共识后签署出租合同,后续房屋设施等损坏修理需房东一力承担。



优点:


  1. 节约托管费用

  2. 管理房屋时,拥有更大的自主权

  3. 随时可查看房屋设施情况,保障财产安全


缺点:


  1. 房东时间、精力投入多

  2. 房东个人承担房屋保养及设施维修费用(合同签订租客承担除外)

  3. 如遇不良租客,拖欠租金问题需房东个人解决



委托物业管理公司


对于时间、精力有限,无法长时间看管房屋的房东来讲,找一家可靠合适的物业管理公司就基本可以解决所有相关问题。物业管理公司收取的费用一般为每个月租金的8%~10%左右。


其提供出租房屋加后期管理的综合服务,除了帮助房东收取房租外,还提供日常维护服务,如房客拖欠房租,物业管理公司会帮助房东办理驱逐房客的手续,但维修费用和聘请律师的费用将由房东自主支付,公司只帮助房东执行工作。


优点:


  1. 相对降低前期寻找租客的成本,租客来源广泛

  2. 房东花费时间、精力少

  3. 保障房屋设施损坏及时修复

  4. 减少房东因租客拖欠租金而利益受损的可能性


缺点:


  1. 价格较高,会降低房东的出租房屋收益率

  2. 房屋管理是否妥善很大程度取决于物业管理公司是否负责



在美国购房出租要考虑很多重要事项,包括地点,维修,出租,检查,税率等,第一项都很重要。购房以后,找到好的房客也是一个难题。比如,有工作的人好房客,还是没工作的学生是好房客?虽然我们大家都认为是前者,但有些人却认为后者是好房客。


学生只要不被开除,还得住房子,付房租。而前者一旦丢了工作,就还不起房租。学生租房,你可以让他的父母担保房租,但你却不能让有工作的人的父母担保房租。如果您自己不在当地居住或者没有时间打理,最好委托专业的物业管理公司处理出租房子以及收租管理的具体事宜。



二、在美国当房东时,签订租赁合同有哪些注意点?


租约可以是口头的,也可以是书面的,但一年以上的长期租约通常要求是书面的才具有法律效力。


具体合同内容包括:


  1. 物业地址:合同中应详细标明甲方将处于何地的房屋及附属设施在良好的状态下出租给乙方使用


  2. 房屋面积:在出租登记中需要划分清晰,租客可以使用的房屋面积


  3. 租赁期限:与租金挂钩,还会影响房东后续寻找租客的进程安排


  4. 租金:租金金额和支付方式双方可以双方商定,还应规定相应的违约金和法律责任。合同中应当约定相应的保障金,以避免日后出现纠纷。



签订租赁合同时,值得注意的事项


1. 转租条例

合同中应明确,房东是否同意转租,并要求新房客缴纳一定押金。或要求房客自行准备转租合约与新房客完成签署,房东需请专业房屋律师根据当地法律为完成合约进行修改。


2. 宠物携带

房东在允许租客携带宠物的前提下,应在合同中标明是否交纳宠物押金或每月交纳宠物费,一旦房屋被宠物破坏,则从宠物押金中扣钱。如不允许携带宠物,如被发现私带宠物,房东则有权利要求租客搬离。


3. 使用范围

对是否可用于商用做详细的规定,合约中也应规定包括是否可以短期或长期留宿客人及是否可在房屋中开派对。



4. 维修责任范围

合约中应标明房屋需要修缮时的联系人及维修承担责任人,合约中也需标明如逾期未完成维修,租客是否有权利收回房租或提前终止合约。


5. 设施及水电费

合约中应注明,公共区域设施使用费(如停车费、休息室使用、游泳池等)和水电费、垃圾费、网络、天然气等费用交纳者。


6. 免责声明

合约不应出现非法的免责声明,如“由于房屋未进行及时维修而导致房客摔倒、受伤、甚至死亡,房东一概不承担责任”。


7. 提前终止合约

合约中应标明如出现突发情况需搬离应承担什么后果。如,需找到新租客,并承担找到新租客前的房租。



房客与房东之间最常见的争端除了房租或押金,就是关于房东进入出租屋的权利,和房客的隐私权房东在一般情况下是不可以进入租出的房子的,如果房东因修理房屋等事由而需要进入房子就必须给房客一个合理的通知(通常为24小时),房东如果没有这样做,房客可以向法庭控告房东擅闯民宅。


房东必须给房客提供适宜居住的基本条件,包括房屋要能防风挡雨供暖,水,电,清洁卫生条件和安全条件。如果你出租的房屋未被维护好,房客有几个选择:一是少付部分租金用以支付维修的费用,二是通知检人员(building inspector),房检人员通常能勒令房东对房屋进行维修,再就是搬家并且无需支付剩余租约期的租金。房客还可以向当地政府的有关部门,如卫生,安全部门投诉,也可以采取法律行动。


房东或者其代理人应该保持与房客的良好沟通,出现问题时主动找房客谈话共同寻找一个解决办法,尽量避免打官司,如果租客有一些不当的行为,像是在晚上夜深人静的时候把音乐声开得很大,或者做完饭之后不把锅洗干净并且把脏碗堆在公用的厨房洗手池里等,作为房东,应该要适当的采取一些措施,以避免这些行为对其他租客造成困扰。与其在这些行为发生之后再采取措施,房东应未雨绸缪,防患於未然。房东可以把自己发现的一些问题写在一张纸上并把纸条放在一个显眼的地方,如冰箱上。以此强调租客应该遵守的基本规则。当那个有不当行为的租客看到字条后能意识到自己的问题,并且及时纠正,那么就是比大欢喜,房东既不需当面指责那个租客,租客也不会有强烈的反感情绪。

当房东发现其租客在房屋内有违法行为或者进行一些违法活动时,应及时警告租客要马上停止任何逾越当地法律的行为租客的这种违法行为将严重影响到房东的利益,大麻屋就是一个很好的例子。当警告不奏效时,房东应及时通过法律途径处理问题,以保护自身的利益和安全。如果租客的这些违法行为影响到周围的室友及邻居,合力把违法的租客请出门。


当房客违约时,房东应透过合法牟方法来驱逐房客,不应私自进入租客的房间,不应更换锁以阻止房客进出,不应搬动房客的私人物品。当房客无法交付房租时,屋主有权利要求房客搬离。


三、美国房东驱逐不良租客时,如何最大程度保障自身权益?


美国几乎所有的州都禁止房东“自己”驱逐房客当房客起诉房东非法驱逐时,房客除了可以要求房东赔偿在非法驱逐时的损失,如临时租房的费用等,还可以要求房东对自己的非法行为支付惩罚性赔偿。如果房东自行把房客的财物搬出的话,更有可能还有对房客损失的贵重物品负责。所以,房东一定要依靠法院的判决并请执法部门强制驱逐房客。 


  1. 美国房东自主管理时,房东应该先合法终止租约,给违反租约的房客书面通知,如房客未付房租或对已违约的行为进行改正,房东再提出驱逐房客诉讼。


  2. 委托经纪人的租房模式并不提供后期管理,所以在驱逐不良租客方面应房东自行诉讼或交由物业管理公司方处理。


  3. 委托物业管理公司管理的情况下,应该全权交由管理公司处理,房东支付其中聘请律师和提起诉讼的费用。



四、房屋租赁维护相关费用如何界定责任范围?


房屋维护主要是房屋内部保养,如杀白蚁、换屋顶或其他维修费用。


  1. 房东管理下,前期租赁合约中明确标明谁是房屋维护责任人就由谁承担费用,如未标明,则房屋本身和租赁时良好设备维护由房东承担,其余损坏由房客承担。


  2. 由于委托经纪人的租房模式并不提供后期管理,所以后期房屋维护应由房东承担,或交由委托物业管理公司处理。


  3. 委托物业管理公司管理的情况下,应该交由管理公司处理,房东支付维护费用。

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