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捡漏攻略!美国的“廉价”房屋有哪些?如何能买到?
2017-12-13 17:29:23, 来源:作者:

这几年说到美国房产,很多人第一反应便是"抄底",因为国内众多新闻媒体报道了美国的房屋事多么的廉价,几百、几千美金一栋别墅让习惯了国内买房天价的人们大跌眼镜。真有这等好事能用几个包包,几件衣服的代价换一栋在美国的别墅?


其实,一直关注美国房产市场的朋友一定知道,近几年来美国房价一直在涨,并且今年库存量走低又进一步推高了房屋售价。在这种高价房产的背景下,不少朋友会问应该怎样才能买到价廉物美的房产呢?美国的“廉价房屋”包含哪些分类?购买时又有什么门道?

01


美国的“廉价房屋”有哪些种类?


美国的廉价屋包括短售房、法拍屋、银行屋。短售屋销售失败则会被公开拍卖,从而形成法拍屋;当法拍屋拍价达不到银行预期时,银行会自我拍收,最后以银行屋售出。这些事比较简单的分类,那么这三种廉价屋有什么具体差别吗?


1. 短售房(Short Sale)


短售房性质:


屋主在高价时贷款买进,由于各种原因屋主不能继续还贷,屋主按照房价下跌后的市场价所卖房子的全部所得,都不够还银行的贷款,自己又没钱补贴差价,也不想放弃产权而毁坏自己的信誉


这时屋主可以在银行给予的一定宽限期内向银行申请短售房(Short Sale)--- 将房产以市场的价格或是略低于市场价的价格出售,通常销售所得不足以偿还贷款,银行需要承担部分损失,所以银行需要根据屋主的经济情况决定是否同意业主亏本出售。如果贷款银行批准了,屋主就不用支付任何费用,而且信誉不会毁得那么惨。



短售房产生原因 :


当人们无法每月按时缴纳房贷时,为了还清贷款保证其信用档案里没有不良记录存档。业主就会采取在银行给定的特定宽限期(通常为3个月)内,向银行申请损失(short sale)——以低于市场价的价格(通常折价幅度在10%-15%)出售的做法。


短售房的市场状况


现在市场上所见到的短售屋,大都是还未征得贷款方的同意,由屋主或经纪人定价而挂牌出售的房子。


由于各房屋业主与贷款公司不同,卖空成功率也不尽相同。 成功售卖成功的也往往需要很长时间(正常情况是2〜6个月),大部分短售屋最后都是被拍卖或被银行收回。


不过在短售屋阶段,业主仍拥有房屋的产权。



2. 法拍屋(Foreclosure)


法拍房性质:


在宽限期后出售房屋的时间很短,如果业主仍然不按照售房屋的目标价格和偿还贷款违约,那么业主抵押给银行的房屋的赎回权将被取消(这种情况丧失抵押品赎回权的情况就被称为Foreclosure),其房产就会被公开拍卖(Public Auction)。此时屋主已不再拥有该房产的产权了。


在公开拍卖会上的学区房往往都是会有15%-30%的折扣,操作得当的投资者可通过此获得丰厚利润。


法拍屋的购置问题:


法拍屋不能提前看房


购买这一阶段的法拍屋事风险最大的。买主需要按规定在竞拍后支付现金,而且可能没有足够的时间去完成产权查验和房屋检查。另外通常若原业主在这时又可以还清贷款,他可以优先购回自己的房子。


在这样的拍卖中,银行通常就以房屋贷款的欠款金额作为竞价,由于他们已经又房屋的留置权,如果最后竞价不高于银行出的金额,银行将直接拥有房产不用再支付现金。 所以再大多数情况下,竞拍法拍屋的买家会以略高于房屋欠款的价钱动人价格得标,同时还可以避免直接与屋主交易而带来的各种不可预见的麻烦。


因此,如果你对房屋债务等方面的情况不是非常了解,基本上可以说购买法拍屋约等于一场博弈。这和赌石没什么区别,一刀穷一刀富,而法拍屋是买下来可能是天堂也可能是地狱,没点专业知识和胆量傍身真的别轻易去碰。



现阶段的法拍屋购买者一般是经验丰富的专业投资者


投资者具备专业经验并拥有丰富资源才能够参与,而有这种足够的专业知识和资源在该阶段管理风险的人只有专注于不良资产投资的投资人和机构才具备。这种交易方式还可避免与业主交易带来的各种不可预见的纠纷。


3. 银行屋(Real Estate Owned by the lender)


银行屋性质:


REO也称银行屋,指的是在拍卖会上售出失败的房产,或者银行或者借贷方通过法律手段收回的房产。这时候,银行会通过经纪人出售房屋。一般来说银行会保证产权的完整性,并对房屋进行必要的维修,不过仍然有很多这样的法拍屋情况处于不好的状况,买家一定要请专家来检查房子。



银行屋的质量:


有人认为法拍屋卖不掉银行才收回形成银行屋,这样的房屋位置都很差。


事实上,这是一种误解,很多银行的房子不是法拍没有被拍掉,而是一种银行止损的方法。如果拍卖价格没有达到银行的理想价格,那将是银行用自己把钱把房子拍掉了,而不是没有人想要导致流拍。


银行屋的类型:


银行屋包括商业与住宅。co-op、condo、一家庭,多家庭这种住宅型都是有的。


商业型银行屋分两种:


ASIS(现状带住客销售)


ASIS是指不改变房子的现状进行销售,一般银行都是为了尽早收回成本而进行的。这类房子的房东或房客通常住在里面也是这所房子需要被驱逐的人,而且银行对房子的损坏不负责任。此外,这种销售方式是不允许进入房子的,只有在房子周围才能看到。


优势则是售价通常比市场价格便宜25%--35%以上,并且房屋状况要比空置房好一点。


交空销售


空房卖的很快,是因为大多数人喜欢空置房的一个好处,能够看得见风险。假如你不懂装修,还可以找一个装修师傅去帮忙看看,这样就能够估算出买这个房子是否划算。



02


购买廉价房屋的优势有哪些?


购买廉价房的好处显而易见就是“划算”。


 1. 银行收回的大批法拍屋会存在大量的房地产税以及物业费,所以往往都会急于脱手,价格可能会非常低廉


2. 许多打工族可能因此可以拥有自己的大房子,不用再租房住了。


3. 对于一些敏锐的投资者来说,这是开始的好时机,许多价格可能会比市场价格低一半甚至更低。投资者可以低价买进高价卖出,获得较大的利润空间。


例如:新泽西州的一栋有七个睡房,五个浴室的大房子,再拍卖中以24.5万美金被拍下,据了解,该房产的市场价值大约$57万,几乎是打了4折。


看起来以这样好价钱购买确实是非常划算,捡了大便宜,但我们知道通常投资收益越大,风险也越大。价格如此低廉的房子很可能会有这样那样的问题。下面我们来分析一下购买廉价房/法拍屋的风险。


03


“廉价房屋”对比情况如何?


1. 价格对比


短售房便宜10%-15%

法拍屋折扣一般在15%-30%

银行屋(ASLS)比市场价格便宜25%-35%

银行屋(交空销售)大概降价20%-30%


2. 竞争程度


相对于短售房和法拍屋,银行屋的竞争最为激烈。短售屋一般是不存在竞争压力的。而法拍屋因为风险太大,竞争压力也不是很明显。



3. 购买风险


很明显,在购买(投资)风险上,最大的莫过于法拍屋,其次是银行屋,短售屋的风险相对较小。


价格低廉的房子很可能会有多种问题。但通常投资风险越大的房子,收益也就越大。以下是购买廉价房高频出现的三大风险:


房屋自身的状况不佳。

购买手续繁杂,需要大量的时间与耐心。房屋状态不明,可能涉及到法律问题。


在购买法拍房是一定要注意:


购买前确定房屋是否被检查。通过放心的地产经理进行竞拍。了解房屋售价大概,提前筹划好资金。做好长远打算。


04


什么样的人适合购买廉价房/法拍屋?


1. 现金充裕


美国房屋的卖家通常都希望卖家用现金成交,这样便可以快速过户。所以拥有充足现金的买家会有更多的机会抢购到自己中意的房子,另外也会有更多的机会获得折扣。


2. 消息灵通


买家最好人再当地,因为好的法拍屋房源一定是第一时间被当地人抢购一空的,不会再市场上停留太久。另一方面,人在当地也方便实地调查房屋的情况,避免买到质量存在问题的房屋。


3. 丰富的行业知识以及敏锐的判断力


购买廉价房屋的过程与其他挂牌房源有很多不同之处,若没有丰富的经验很可能遭遇巨大的风险,不仅没有捡到便宜还可能麻烦无穷。另外,发现了优质的物业需要立即抉择,机会一定是稍纵即逝。


所以说,若想投资这风险与机遇并存的美国廉价房/法拍屋,除了备足了现金,还需要有个丰富经验,熟悉交易流程、资金、税务、法律的资深靠谱经纪人为您出谋划策,让您少走弯路节省时间。

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