新地主须知
语言障碍,对美国地产业内规则不了解,新移民,或是投资地产的新手,遇到的问题或困惑大致相似。本栏目对美国地产投资的政策、法规、流程做出归纳总结,助投资者少走弯路,顺利完成在美投资置业。

美国休斯顿办公室地址

12440 Emily Court, Suite 501, Sugar Land, TX, 77478
电话:1-832-926-8988
传真:1-281-690-5877
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新地主须知!初到美国德州, 买房注意什么?
2017-11-28 16:04:42, 来源:焦点房谈作者:

美国德克萨斯州幅员辽阔,也是全世界500强企业聚集地最多的地方,土地面积为除阿拉斯加州以外内陆面积的第一。一些城市如休斯顿、首府奥斯汀市、达拉斯市及 达福地区的城市,历来被评为全美最佳宜居城市百强前十,经济、教育、科技的稳健发展,吸引着越来越多的外州移民过来,也吸引着华人到这里留学、安居乐业。安居乐业的基础是买房,那么买房的步骤如何进行,又应该注意什么?




清楚自己买房的主要目的。

目前德州休斯顿地区的房价不算贵,20万-30万美金可以买一个独栋的房子,就是single family house, 外加院子。价格和面积成正比,房子内部基本装修,配套设施完善,如需更新,自己可以请专业的装修公司来做,但是价格不菲。新房和学区房也许贵一些,购买这 类资产的目的是自住还是出租,或者是过度,一般有孩子的,要考虑学区房,没有孩子的家庭,购买过渡房或者生活配套便利的社区。


很多人都希望将房子作为主要 的投资工具,期待增值,虽然美国德州的房子不会像国内沿海城市增值那么大,但是好的地段、好的学区、增值、保值、未来出租,应该不是问题。关于房源信息, 网上和报纸的信息都是透明的,可以仔细查阅。



买啥样的房子,适合自己?

德州休斯顿的房子,总体包括城市公寓、联体低层公寓(Townhouse,俗称联体别墅)、独立房(single family house, 俗称别墅)多单元房(Duplex)、以及可以移动的有趣房子(Mobil home)等多种形式,有刚刚盖好的新房子,也有转手几次的旧房子,这要根据自己的喜欢、财务状况、需求、地点、交通、孩子上学等要求去选择。很多情况下,公寓是用来出租而不是出售,租赁可以租到公寓房,也可以租到独立房。


质量很关键,有时新建房屋质量未必好,二手房质量未必差,而美国这里的房屋都保存完好。涉及具体一点,有的房子距离马路较近,会有城市马路噪音,有的房子 前后有院有树,又临水,对于讲究风水的人士来说,也不错。需要请有房产经纪证书的房地产营销人员带去看房,多看几套,择优选择。一般房子都标明建造时间。 如果碰巧买上质量非常好的旧房子,以后维修成本也降低。



寻找房地产经纪人

经纪人的信息在报纸上和网站中都有很多,一般情况下,美国买方不需要支付经纪人的佣金,佣金都是卖房出的,但是羊毛出在羊身上,没有买方,就不能产生经济效益。经纪人会很周到地做好服务,查好房源、带着看房、谈价、签约、交接手续,建议合适的付款方式。美国法制严格,考取经纪人证书非常不容易,每年年审, 所以他们的专业和经验基本没有问题。像国内购房一样,了解了周边的学区、社区配套,还要了解房子的结构、装修、使用面积、花园面积、建筑规划等等。



达成意向办理手续

根据买卖双方的具体情况,谈好价格,支付定金,之后付款签约,这个程序和国内买房一样,经纪人可以给你适当的建议,买方和经纪人实际上一个亲密的团队,在休斯顿地区,有的经纪人都和客户做了十来年的朋友。在步入交接的程序中,由买方经纪人的指导进行,需要在很多文件上签字,多数是英文,如果英文不好,又不放心,需要带个翻译。一般新移民买房都是一次性付款,不涉及贷款费用,但需要支付保险费,保险费包含火灾、水灾、地震、房屋出租保险,如果做贷款时,这些保险是必备的,数额则根据买主的选择。之后,拿钥匙、清扫装修,乔迁入住等。这些工作,请一个经纪人,都会有合理化建议,



支付“心不疼、肉疼”的房产税

房产税的英文是Property Tax,由于美国的宪法禁止美国政府在土地上征收房地产税并用于联邦政府的开支,所以在美国没有制定统一的房地产税。各州、各市的房地产税均是独立制定的,也非常复杂。为了不误导广大读者,仅以德州的房地产税为例,这是州和地方政府对于买主的房子和土地征收的税金,约为房子价值的2.5—2.8%,具体的还要政府估值。包含事项,参见网上消息:


1. 市政府税(City Tax) 

用于市政府所管辖的部门诸如: 警察局、消防局、图书馆、卫生局,公共交通,公园管理等的运营。


2. 郡政府税(County Tax) 

美国从行政区划分上是一个郡内包含几个,几十个城市,郡政府所管制的部门有:税务局,商业局,法院系统,监狱,汽车牌照,卫生免疫等。


3. 学区税(School Tax)
学区内有小学、初中、高中,这部分占比例最大,从建校舍,设备,老师的薪水都是由学区税支付,在公立学校不收学费的原因就在于此。所交的房地产税里,不仅缴纳了学费,同时也付了免费校车接送的车资,同时还有老师的薪水。


4. 特殊征税:
诸如社区大学税,医院税,防洪税,都是各级政府跟据需要,由市民投票而独立制定,绝大多数情况下州政府部都不介入。比如达拉斯市征收一个医院税,专门用于一家医院的使用,如果低收入或者没有钱就可以这家大型医院得到免费或很少收费或者是先看病再说。


比如一户家庭的房子价值20-30万美金,那么每年要交的房地产税是近4000-7000美元左右。如果住是10年,房子的实际价格就要高出4万--7万美元。这个钱也许心不疼,因为自己想要买房,但是付起来,有时肉疼。



这是因为在德州没有州收入所得税,从而降低生活成本,媒体报道:美国的联邦制有其独特性,在税收上,各州都 有自己的法律。在加州,州的公司和个人所得税高达10%以上,而在德州,税收主要来自消费税。在法规上,加州对建立与经营公司有非常多的限制,而德州却提 供了非常宽松的环境。


举个例子,在加州,个人可以对公司包括医院、诊所有任意的诉讼,如果某个医生出了医疗事故,会被诉得倾家荡产,如果起诉者败诉,也不 承担任何经济责任,人称这样的诉讼为“疯狂的诉讼”。在德州,法律对公司和医生等有更多保护。就冲这一条,许多医生搬到了德州。过去这些年,得州已有了世 界上最好的医疗中心之一,这与投资的行医环境有很大关系。


从生活上讲,德州的房价位居美国最低的州之一。相比起来,在加州要花200万美元的房子,在德州 也就不到50万美元。

 

德州人口仅次于加州,是全美人口第二大洲,经济潜力因有世界500强企业的支撑而方兴未艾,但是购买房产是一项重要的资产投资, 找专业的地产专家咨询显然是必不可少的。


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