新地主须知
语言障碍,对美国地产业内规则不了解,新移民,或是投资地产的新手,遇到的问题或困惑大致相似。本栏目对美国地产投资的政策、法规、流程做出归纳总结,助投资者少走弯路,顺利完成在美投资置业。

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干货!美国买房当房东所得租金到底要不要缴税
2017-11-27 13:09:08, 来源:维加斯新闻报作者:

的确,很多朋友都对美国买房要交房产税已有所了解,但对于打算将房产出租获利的投资者来说,还有一个问题需要明确,那就是将房产出租后,收租的部分是否该纳税。如果收,那要按照什麽标准纳税?下面将就此问题为大家详细讲解。


先搞清你的"身份",再来谈在美国买房要交多少税


按照美国现行的税务体系,未获得美国绿卡的中国人在税务问题中的身份为"非居民外籍人士"。非居民的应纳税收入一般分为两类:


1) 与美国贸易或业务无关的投资收益--通常按30%的固定税率或较低的税收协定税率征收预提所得税。


2) 与美国贸易或业务有关的收入,包括就业收入--减去扣除额后,按照适用于美国公民和居民的常规分级所得税率征税。


因此,美国非居民纳税个人可以将房地产出租净收益(扣除出租房产的维护费用等)适用於以上第二类--"与美国贸易或业务有关的收入"。海外投资者的这部分美国租金收入,可根据美国公民和居民的常规分级所得税率纳税,而非30%的固定税率。



租金徵税金额如何计算


美国租金收入税率。现行的"美国公民和居民的常规个税税率",采用分级所得税征收办法,最低为10%,最高为39.6%。


如何征收。可分两步,计算缴税数额,按照个人所得分级税率计算税费,为便于大家理解,现在以一套50万美元房产为例,计算如何纳税。


假设你在美国买房了,一栋价值50万美金的房产,一年的租金收入有3万6千美金,扣除物业费,房地产税,基本维修,水电费,及折旧共2万美金,则此出租房产净收入为1万6千美金,符合10% 及15%两段等级税率,以2011年为例单身税率需缴纳1975美元的联邦个人所得税。



美国租金纳税的两大注意事项


每年申报,通常,非居民外籍人士在美国拥有出租房产收入的时候,每一年度,需要申报两份税表,一份给联邦申报联邦个人所得税,一份给房产所在州申报州个人所得税。个人所得税的截止日为4月15日,申报上一年度一月至十二月的个人所得。



个人所得税为零仍需申报,当房产无法顺利出租或因其他原因而入不敷出时,即使个人所得税为零,仍然需要申报。比如,大家一年的美国租金收入为1.2万美元,但物业费、房产税、维修费、水电费等支出共2万美元,则业主出租房产净亏损8千美元。这时,业主千万不要以为出租房产处于亏损状态无需缴纳个人所得税就不需要申报。这种想法是不正确的。因为如果你不做申报,美国国税局会根据此房产的租金收入1万2千美金计算个人所得税。如及时申报,则可避免这样的事情发生。


总的来说,在美国买房做投资房产出租、及转售涉及到的税务问题以及税务的减免,退税等相当繁复,一般的投资者需要经过详细的规划的计算,以达到最佳的投资结果,向专业的美国会计师事务所咨询是相当必要的。

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